寫在最前面很久以來，始終想做一個(gè)關(guān)于設(shè)計(jì)研發(fā)的基礎(chǔ)知識(shí)專題！網(wǎng)上資料也看過很多，要么晦澀難懂，要么照本宣科，始終不甚滿意！今天利用休假時(shí)間，用圖文對(duì)照的方式闡述一下我對(duì)房地產(chǎn)研發(fā)中：平面組合·建筑結(jié)構(gòu)·建筑構(gòu)成與構(gòu)件·戶型創(chuàng)意與建筑格調(diào)知識(shí)，希望大家喜歡。一、低層住宅為一層至三層；二、多層住宅為四層至六層；三、中高層住宅為七層至九層；四、高層住宅為十層及以上。②雙拼別墅：一般由兩戶住宅并靠組成。雙拼式住宅一般每個(gè)單元樓上樓下為一戶。③聯(lián)排別墅一般由多個(gè)獨(dú)門獨(dú)戶的居住單元拼聯(lián)組成。各戶在房前房后有專用的院子。④合院別墅：聯(lián)排別墅的一種，突出類獨(dú)立別墅的概念。以院落為核心的別墅，注重私密性。⑥花園洋房為多層的一個(gè)特殊形式，6層以下多層住宅，層層退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)。⑦多層公寓指四層至六層的住宅⑨高層住宅指十九層以上的住宅第二部分：小區(qū)配套②社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要以小區(qū)居民為主。③幼兒園特別提示：小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施．多數(shù)會(huì)所在前期兼具售樓處的功能，后期售樓完畢即撤消售樓處。也有部分售樓處與樓盤不在一起。第三部分：樓體組合形式1.多層單元拼接；2.小高層單元拼接；二.平面形式1.點(diǎn)式住宅；點(diǎn)式住宅一般為一梯多戶，此種住宅在進(jìn)深和面闊方向尺寸大體相當(dāng)，在住區(qū)規(guī)劃圖上好似一個(gè)“點(diǎn)”，它四面臨空，故體型可以比較自由活潑，朝向多。2.點(diǎn)式板式結(jié)合；點(diǎn)式住宅與板式住宅的結(jié)合，提高容積率的方法。3.同廊式住宅；同廊式住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”指的是異型粘土磚、空心磚等，“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅。磚混一般用于別墅或多層（六層以下）2.框架結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅?？蚣芤话阌糜谛「邔印e墅。3.剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)是利用建筑物的內(nèi)墻（或內(nèi)外墻）作為承重骨架，來承受建筑物豎向荷載和水平荷載的結(jié)構(gòu)。剪力墻一般用于高層剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)常可以做到大空間住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式4.框-剪結(jié)構(gòu)在框架結(jié)構(gòu)中，設(shè)置部分剪力墻，使框架和剪力墻兩者結(jié)合起來，取長補(bǔ)短，共同抵抗水平荷載，這是框架－剪力墻結(jié)構(gòu)體系。5.框筒結(jié)構(gòu)如果把剪力墻布置成筒體，圍成的豎向箱形截面的薄臂筒和密柱框架組成的豎向箱形截面，可稱為框架－筒體結(jié)構(gòu)體系。具有較高的抗側(cè)移剛度，被廣泛應(yīng)用于超高層建筑。第五部分：立面構(gòu)配件②立面構(gòu)配件:單元入口單元門（別墅類）（別墅類的單獨(dú)入戶門）配以戶外樓梯踏步單元門（公寓類）（多層及高層的出入口處）無障礙設(shè)施信報(bào)箱車庫門（別墅的獨(dú)立車庫）③立面構(gòu)配件:欄板、欄桿、陽臺(tái)、露臺(tái)1.欄板、欄桿。如玻璃欄板，歐式鐵藝欄桿，金屬欄桿，實(shí)體欄板等；2.陽臺(tái)、露臺(tái)如普通陽臺(tái)、雙層挑空陽臺(tái)、改成房間的陽臺(tái)、露臺(tái)等雙層挑空陽臺(tái)（有頂）配玻璃欄板、金屬欄桿露臺(tái)（沒頂）配玻璃欄板、金屬欄桿③立面構(gòu)配件:其他1.檐口；2.遮陽板；3.空調(diào)板；4.雨篷；3.面磚；石材4.金屬板；5.清水混凝土；6.陶瓦；7.玻璃幕墻2.電梯廳（高層建筑的電梯入口處）4.架空層5.電梯轎箱入戶花園式戶型是在入戶門與客廳門之間設(shè)計(jì)了一個(gè)類似玄關(guān)概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。住戶可在入戶花園內(nèi)擺放一些綠色植物和休閑物品。入戶花園一般用于高層和花園洋房空中花園高層的綠化陽臺(tái)，有頂無窗半封閉，算一半建筑面積?？罩谢▓@一般用于高層即高層的綠化陽臺(tái)。凸窗不計(jì)入建筑面積露臺(tái)不計(jì)入建筑面積兩層挑高陽臺(tái)一般用于高層，兩層挑高陽臺(tái)不計(jì)入建筑面積5.內(nèi)庭院內(nèi)庭園建筑內(nèi)部圍合出來的院落空間北京四合院的灰色坡屋頂．筒子瓦及一定高度的院墻圍合方式．院落或園林式的布局．材質(zhì)多選用地域色彩濃厚的灰磚。2.地中海風(fēng)格；3.夏威夷風(fēng)格；平緩的坡屋頂，明快的顏色，現(xiàn)代休閑的飄檐；具有亞熱帶建筑風(fēng)格的回廊4.英式風(fēng)格；陡峭的側(cè)三角形屋頂；屋檐幾乎無裝飾,木板大門；斜網(wǎng)格窗；精致大煙囪；對(duì)稱的開窗形式5.北美風(fēng)格；外觀簡潔大方，沒有過多的裝飾；美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)；平緩的屋頂；橫向的水平線條；立面材料上多采用磚和涂料6.簡約風(fēng)格；將古典的繁復(fù)雕飾經(jīng)過簡化,建筑基本特點(diǎn)是講究細(xì)節(jié),尺度,比例.線腳簡化,采用簡約柱式裝飾.三段式建筑立面7.；線條的挺拔向上；塔樓式的退臺(tái)；簡潔流暢豎向線條；建筑高貴而內(nèi)斂,優(yōu)雅富麗的文藝復(fù)興風(fēng)格、浪漫的巴洛克、洛可可風(fēng)格；立面采用富麗的裝飾及雕刻；對(duì)稱的形態(tài)；裝飾性的柱式9.法式風(fēng)格；細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究；建筑多采用對(duì)稱造型；屋頂上多有精致的老虎窗課程背景房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長、投資數(shù)額大，管理及組織協(xié)調(diào)復(fù)雜，對(duì)市場(chǎng)反映敏感，在各個(gè)階段的不可預(yù)見因素較多，因此各個(gè)環(huán)節(jié)的把控都不能疏忽。本次課程剖析房地產(chǎn)質(zhì)量及現(xiàn)場(chǎng)管理，通過標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)介紹和案例剖析，幫您在瑣碎的企業(yè)管理中，找到核心環(huán)節(jié)和實(shí)戰(zhàn)解決方案，切實(shí)從開發(fā)商的角度破解管理難題！課程收益l掌握運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目管理工具和方法，從項(xiàng)目前期策劃開始，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全與文明施工等各個(gè)維度的精細(xì)化管理掌握體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)策略、選址規(guī)劃、景觀特征、成本控制等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的方法及策略；l大量經(jīng)典標(biāo)桿企業(yè)案例分享借鑒；l掌握成為房地產(chǎn)工程管理專家的秘訣和方法課程對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理、運(yùn)營總監(jiān)工程總監(jiān)、工程經(jīng)理技術(shù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人、主管工程師師資介紹周老師：中建博雅特約講師。任職機(jī)構(gòu)：龍湖地產(chǎn)集團(tuán)的城市公司工程總專業(yè)特長：高級(jí)工程師、工程碩士，在龍湖地產(chǎn)工作十多年，在工程管理、質(zhì)量全過程控制領(lǐng)域具備豐富的經(jīng)驗(yàn)及獨(dú)到的見解，其在工程建造領(lǐng)域總結(jié)了很多實(shí)用又有效的方法，所負(fù)責(zé)的城市公司工程質(zhì)量位居集團(tuán)前二，一直作為標(biāo)桿項(xiàng)目供全集團(tuán)學(xué)習(xí)戰(zhàn)、落地著稱授課風(fēng)格：工程管理實(shí)踐為主并與項(xiàng)目管理理論相為融合，體系感強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用。實(shí)戰(zhàn)案例生動(dòng)，講解深入淺出，信息量大、知識(shí)面寬、實(shí)踐性強(qiáng)。屬于典型的“實(shí)戰(zhàn)實(shí)用型”實(shí)戰(zhàn)專家。無論是原則、方法，還是標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)匹配大量成功和失敗的案例做對(duì)比講解，切實(shí)破解你所遇到的工程管理難題！課程大綱一、工程管理典型的質(zhì)量問題表現(xiàn)與根源剖析及龍湖式破解1.各專業(yè)常見問題。針對(duì)總平面布置、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、暖通、地庫、市政配套、裝修、園林景觀等現(xiàn)場(chǎng)典型問題，進(jìn)行多達(dá)30個(gè)以上的案例描述和分析，提供龍湖式的破解方法和建議供參考借鑒，對(duì)于一線工程人員非常實(shí)用，能夠快速學(xué)會(huì)并能學(xué)以致用，迅速提高工程管理質(zhì)量，提升公司的品質(zhì)。2.住宅常見滲漏問題及破解。業(yè)主老是索賠、威脅媒體曝光，怎么辦？針對(duì)地下工程、屋面工程、廚房、衛(wèi)生間、陽露臺(tái)、外墻部位的常見滲漏問題，通過圖片、原理、大樣分析，遵循“防、排、截、堵相結(jié)合，剛?cè)嵯酀?jì)，因地制宜、綜合治理”的原則，提供龍湖式的破解方法和建議供參考借鑒，已經(jīng)在多個(gè)項(xiàng)目推行，效果非常顯著。二、如何有效預(yù)控工程質(zhì)量問題發(fā)生1.施工圖設(shè)計(jì)老是錯(cuò)漏碰缺，施工方抱怨連連，質(zhì)量和進(jìn)度如何確保？開盤銷售和按時(shí)交房效果怎么保證？2.施工單位不靠譜，能力差，老是要增加費(fèi)用，如何預(yù)控不再發(fā)生？3.施工單位不缺勞動(dòng)力不缺錢，進(jìn)度滯后，怎么辦？4.同一個(gè)項(xiàng)目，施工圖設(shè)計(jì)相同，而各個(gè)標(biāo)段的施工單位做出來的房子不一樣，是怎么回事？5.物管用房按照政府要求修建了，物業(yè)公司卻說不好用、后期運(yùn)行成本高，如何解決？6.工程質(zhì)量管理的八大前控，事半功倍的解決關(guān)鍵問題。三、龍湖現(xiàn)場(chǎng)施工如何有效過程管控好工程質(zhì)量問題1.公司的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)圖文并茂嗎？簡單易懂嗎？2.主體施工案例解析1)鋼筋工程通病案例2)模板工程通病及應(yīng)對(duì)案例3)砌體工程通病及應(yīng)對(duì)節(jié)點(diǎn)案例解析4)現(xiàn)場(chǎng)及預(yù)制構(gòu)件施工通病及案例解析3.建筑裝飾裝修施工控制要點(diǎn)及案例解析1)門窗、欄桿質(zhì)量控制難點(diǎn)及案例解析2)天棚、排煙、排氣道質(zhì)量控制難點(diǎn)及案例解析3)外墻涂料、外墻磚、文化石質(zhì)量控制難點(diǎn)及案例解析4)屋面工程施工難點(diǎn)及案例解析4.為什么大量施工方缺少勞動(dòng)力而有的優(yōu)秀施工方的工人下雨天主動(dòng)上班還勸不回來？5.學(xué)會(huì)分析梳理工程現(xiàn)場(chǎng)正確施工的工序。1)確保質(zhì)量和進(jìn)度2)最大限度減輕成品保護(hù)的壓力3)保證參建各方利潤的關(guān)鍵4)減少各方的矛盾和摩擦6.如何讓施工單位相互比學(xué)趕超？7.辛辛苦苦培養(yǎng)好的施工方，被其它開發(fā)企業(yè)輕而易舉挖走了，不能再讓別人來搶了。8.如何評(píng)估優(yōu)秀的分供方？如何留下優(yōu)秀的分供方？四、龍湖示范區(qū)（含售房部樣板房）工程管理方法示范區(qū)通常要求工期緊、質(zhì)量要求高、展示效果好，而施工圖錯(cuò)漏碰缺嚴(yán)重、材料設(shè)備供應(yīng)不及時(shí)、天氣影響施工進(jìn)度，示范區(qū)開放后甚至有可能影響后續(xù)的正式工程施工，怎么辦？1.示范區(qū)選址。2.既要保證營銷效果，且不影響后續(xù)工程施工（尤其是實(shí)體示范區(qū)）3.建筑外立面風(fēng)格、材料分析。4.屋面材料、外墻材料、門窗欄桿材料、景觀用材分析選用5.編制固化圖6.解決施工圖深度不足問題，對(duì)砌體、門窗、欄桿、保溫涂料、防水、石材、水電等固化施工圖進(jìn)行編制，達(dá)到工人能夠施工的目的。7.樣板帶路1)小樣樣板選樣、定版2)實(shí)體樣板打樣8.樣板點(diǎn)評(píng)9.通過對(duì)結(jié)構(gòu)、砌體抹灰、防水、外裝等樣板工程進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一的目的。10.工序梳理11.正確的施工工序，是最佳的成品保護(hù)措施；合理安排施工工序幾條線進(jìn)行、交叉、先后施工順序，保質(zhì)又保進(jìn)度。12.設(shè)計(jì)優(yōu)化1)外立面線條盡可能橫平豎直2)保證功能使用的合理性3)確保分戶之間的私密性4)外立面墻柱、線條的大小比例合理分配調(diào)整5)如何突出品質(zhì)感且少花錢6)規(guī)避屋檐返堿的措施優(yōu)化7)外立面的雨水立管合并、、移位、隱蔽美化8)室內(nèi)減少現(xiàn)梁現(xiàn)柱9)外立面干掛石材的掛鋼架錨固位置優(yōu)化和完善10)外立面防流掛措施完善11)施工工藝優(yōu)化13.進(jìn)度管理1)編制示范區(qū)實(shí)施全景計(jì)劃（含出圖、施工方選定、材料供應(yīng)、點(diǎn)評(píng)節(jié)點(diǎn)、總分包施工穿插節(jié)點(diǎn)、裝修進(jìn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)、景觀施工周期、營銷部品、整改期量、多次清潔周期、開放等）2)創(chuàng)新產(chǎn)品的計(jì)劃余量、難度需要充分考慮3)鎖定施工圖出圖時(shí)間，可以分批次出圖4)鎖定小樣樣板選樣、定版的時(shí)間節(jié)點(diǎn)5)鎖定實(shí)體樣板打樣并認(rèn)可效果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)6)總分包單位按照計(jì)劃選定7)材料設(shè)備供應(yīng)跟蹤計(jì)劃8)盡可能減少設(shè)計(jì)更改造成的大量返工9)施工方的勞動(dòng)力模式選擇應(yīng)正確10)外部因素的影響和制約應(yīng)對(duì)14.質(zhì)量管理1)裝飾柱質(zhì)量管理重點(diǎn)2)外飾材料質(zhì)量管理重點(diǎn)3)不同材料交界處質(zhì)量管理重點(diǎn)4)裝修工程質(zhì)量管理重點(diǎn)5)景觀工程質(zhì)量管理重點(diǎn)15.成品保護(hù)1)如何減少外立面污染2)門窗欄桿的保護(hù)措施3)隱蔽管道的疏通導(dǎo)致外墻破壞的應(yīng)對(duì)措施五、龍湖工程質(zhì)量優(yōu)秀案例分享1.地基與基礎(chǔ)工程2.主體結(jié)構(gòu)工程3.砌筑工程4.墻面、地面裝修工程5.門窗工程6.建筑屋面工程7.給排水工程8.建筑電氣工程9.通風(fēng)和空調(diào)工程六、龍湖&萬科工程質(zhì)量防滲漏體系對(duì)比，大鋼模工藝的優(yōu)缺點(diǎn)分析課程聯(lián)系【主辦單位】中建博雅房地產(chǎn)商學(xué)院【課程時(shí)間】2016年9月24-25日·濟(jì)南（詳見參會(huì)確認(rèn)函）【課程費(fèi)用】3800元/人(含講師費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)），食宿代訂，費(fèi)用自理！【咨詢】李成老師【固話】010-【郵箱】@9月3-4日合肥【打造房企社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租售結(jié)合的典范之作】9月9-10日杭州【2016經(jīng)典養(yǎng)老項(xiàng)目考察】9月24-25日濟(jì)南【房企工程管理典型問題根源剖析及龍湖式破解方法】9月24-25日鄭州【標(biāo)桿綠城地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)與工程管理實(shí)操】9月24-25日西安【房地產(chǎn)項(xiàng)目成本策劃、采購合約管理與金牌成本管理體系打造四大關(guān)鍵點(diǎn)解析】9月24-25日鄭州【社區(qū)商業(yè)全程操盤之定位、設(shè)計(jì)、招商、銷售、租賃實(shí)戰(zhàn)解析】